Geregeld krijg ik via mijn blog mailtjes met de vraag “We willen een huis aan de Portugese zilverkust kopen, kun je ons op weg helpen?” Oei, ik weet eigenlijk bar weinig van de huizenbusiness in het algemeen, laat staan van die in Portugal. Daarom heb ik onlangs contact gezocht met Eric Hamers, van huisportugal.nl .

Over de vraag waarom je überhaupt naar de Costa de Prata zou willen, daar kan ik wél over meepraten. Voor de niet-Portugalkenners, de Costa de Prata begint zo’n veertig kilometer boven Lissabon bij Torres Vedras.

Reden 1
Vanwege het prachtige zonlicht

Het is zeven uur in de ochtend terwijl ik dit tik en de oude huiskamer op de eerste verdieping wordt verlicht door een gouden gloed. Professionele fotografen zijn dol op dit licht en ik snap helemaal waarom!

Reden 2
Vanwege de vriendelijkheid van de mensen

Van de week waaide een parasol weg toen we op een terras van een restaurant aan het lunchen waren. Prompt stond een wildvreemde heer op om ons te helpen. En hoe vaak ik niet iets lekkers toegeschoven krijg. Het is dat ik een uitstekende spijsvertering heb, anders zou ik nu tonnetje rond zijn. Uiteraard vereist dit een zekere mate van integratie. Buitenlanders die contact maken met buren kunnen rekenen op hartverwarmende contacten die elke taalbarrière doorbreken (mijn man spreekt nauwelijks Portugees en zijn tennismaten nauwelijks Engels, toch staan ze twee keer per week een balletje te slaan en drinken ze na afloop een biertje).

Tegenwoordig wonen er aardig wat Nederlanders, Belgen, Duitsers, Finnen, Noren en Engelsen in het gebied. Sommigen beheren Bed and Breakfast, andere nieuwkomers genieten van hun pensioen. Ik merk dat voor vrouwen, die alleen zijn, de Costa de Prata een fijn gebied is. Men is behulpzaam en er is genoeg vertier. Ik ken oude dames die hier in hun eentje – op het platteland of in hun huisje in de stad- het prima naar hun zin hebben. En de gezondheidszorg, dan? Je kunt gebruik maken van het gratis staatssysteem of privé naar een arts of specialist gaan. De staatsgezondheidszorg vind ik goed, maar je moet soms even op je beurt wachten of naar Lissabon voor ingewikkelde speciale behandelingen. Daarnaast kun je bijna altijd ergens privé terecht. Een consult bij een specialist kost rond de 50 tot 80 euro. Voor de Nederlandse portemonnee wel op te brengen. En voor wie zich in Nederland wil laten behandelen: binnen een uur ben je in Lissabon en van daaruit in twee uur en drie kwartier weer op Hollandse bodem…Kortom: in een dagdeel. En wellicht fijn om te weten: de tandarts. Voor een derde of de helft van het bedrag in Nederland kun je hier je gebit laten verzorgen. Ik ga altijd hier! En wel naar een Nederlandse tandarts in Caldas da Rainha met apparatuur die je in Nederland bij de kaakchirurg aantreft (Paul Smit – tegenover de stierenvechtarena)! Verder zijn er genoeg aardige tandartsen die hun talen spreken.  Mijn Nederlandse  bejaarde moeder zweert bij een geweldige, nog jonge tandarts op de Praça 5 Outubro in Caldas, die goed Engels spreekt (Instituto de Saúde: Clínica Médica e Dentária). Ze leidt je liefdevol door de behandeling en vertelt steeds wat ze aan het doen is. Net als Paul Smit, trouwens.

Reden 3
Vanwege het klimaat

Het is hier zelden bloedverzengend heet. Een graadje of 25 is normaal, enkele uitschieters daargelaten. In de ochtend hangt er vaak zeedamp of is het bewolkt.  Je ziet prachtige, bijna Hollandse, wolkenpartijen voorbijdrijven. Mijn ervaring is dat aan de kust die damp langer blijft hangen dan een kilometer of tien landinwaarts. Voordat we naar een strand vertrekken, kijken we daarom altijd eerst even richting zee. Zien we damp, dan blijven we lekker op de bergkam waar het meestal al zonniger en warmer is. En wat de winters betreft: die zijn aangenaam. Maar, nu komt een grote maar, zelden zo veel kou geleden als hier in Portugal. Centrale verwarming is voor velen onbetaalbaar, dus mensen verwarmen hun huis met elektrische kacheltjes of een houtkachel. Of helemaal niet! Als ik ergens op bezoek ga, kleed ik me warm aan (een bodywarmer van schapenvacht van Casa das Peles helpt me de winter door!).

Het fijne is wel: buiten is het vaak warmer dan binnen. Vooral als het zonnetje schijnt en je uit de wind zit. Hartje winter buiten ontbijten is daarom prima te doen. Juist deze verscheidenheid aan weersomstandigheden bekoort me: de elementen hebben hier vrij spel. Als de regen op het dak roffelt en ik in mijn warme bedje lig (met elektrisch dekentje in de winter, dat wel) voel ik me in en in gelukkig. Vannacht hoorde ik de wind het huis geselen (we zijn het hoogste punt). De gedachte dat dit huis al meer dan honderd jaar fier staat en alle ontij heeft overleefd is uitermate geruststellend. De soms één-meter dikke muren voelen als een beschermende jas.

Reden 4
Vanwege de natuur, de stranden, de vele prachtige oude steden

Je kunt hier alle kanten op. De Costa de Prata of de Região do Oeste is van oudsher een rijk gebied. Een stad zoals Caldas da Rainha (goed voor ongeveer 55.000 inwoners, als je de omliggende dorpsgemeentes meetelt) kent maar liefst vijf grote hipermercado’s (enorme supermarkten), talloze restaurants, winkels, vijf musea (!) en enkele scholen (waaronder een met privé onderwijs). De stad is het kloppend hart van de streek. Elke ochtend is er een groente- en fruitmarkt op het oude marktplein. Daarnaast wordt er van alles voor de bevolking georganiseerd. Het culturele leven bloeit welig. In het strak opgetrokken cultuurgebouw treden orkesten op, zijn er balletvoorstellingen en kun je luisteren naar bekende Portugese bands en artiesten. Neem een kijkje op blogposts die over Caldas da Rainha gaan (blogpost over de vijf musea en beeldhouwwerk of blogpost over de stad zelf). En nog zo’n pareltje om te wonen: Alcobaça.

De eeuwenoude kathedraal waar Pedro en zijn geliefde Inês de Castro tegen over elkaar begraven liggen torent fier boven de stad uit. En wat te denken van Óbidos? Zó pittoresk (jammer van al die toeristen die zomer en winter met busladingen aangevoerd worden, maar wijk van de hoofdstraat af en je waant je in de middeleeuwen). Echt, op sommige plekken kom je geen mens tegen. En leuke foto’s die je kunt maken (vooral als de bougainvilles bloeien).

Mijn favoriete strand is Foz do Arelho. Elke keer weer maakt mijn hart een sprongetje als ik vanaf de bochtige weg naar beneden rijd. Zo mooi is het uitzicht! Een geliefd uitstapje na de lunch: even koffiedrinken op de boulevard.

São Martinho do Porto, tien kilometer van Foz verwijderd, is ook zo’n aangename badplaats. En wandelen langs de oevers van de enorme Lagune van Óbidos is geen straf. Voor wie meer richting Óbidos en Peniche wil, daar heb je de uitgestrekte zandstranden van Bom Sucesso, Praia do Rio Cortiço, Serra d’el Rei, Praia da Consolação. Surfers komen graag naar Baléal en visliefhebbers gaan naar de oude vissersplaats Nazaré of de vis vers halen bij de visafslag in Peniche (mij teveel gedoe, de hipermercado Leclerc in Caldas da Rainha is dichterbij en krijgt elke ochtend de vis linea recta van de visafslag van Peniche!).

Voor wie een huis in de bergen als ideaalbeeld heeft: met een beetje mazzel kijk je uit over een ongeschonden groen landschap, omgeven door eucalyptusbomen. Ik zie geregeld uilen, adelaars en eergisteren nog een eekhoorn (was ik hier nog nooit tegengekomen). In de bossen komen vossen, everzwijnen en dassen voor.

Een huis kopen in Portugal. Hoe pak je dat aan?

Maar ja, hoe pak je dat aan, de koop van een huisje in deze paradijselijke omgeving?

Ik heb daarom Eric Hamers van www.huisportugal.nl enkele vragen gesteld:

Zin in Portugal: In Nederland geef je een makelaar een zoekopdracht en daar betaal je voor. Is dat in Portugal ook zo?

Eric: Nee, In Portugal is het niet gebruikelijk om voor een zoekopdracht te betalen. Je kunt een makelaar natuurlijk wel vertellen waar je naar op zoek bent en vragen of deze iets in het bestand heeft. Meestal komt de makelaar dan met een paar opties. Als dit uiteindelijk toch niet is wat je zoekt, kun je beter zelf verder zoeken – op internet bijvoorbeeld.

Zin in Portugal: In Nederland taxeert een makelaar je pand. Wie bepaalt de prijs in Portugal? Ik ken aardig wat mensen in mijn omgeving die zelf de prijs van hun stuk grond hebben genoemd en voor dat bedrag is het in de etalage van de makelaar gehangen. Kortom: hoe weet je de werkelijke waarde van iets?

Eric: Een taxatie is gebaseerd op feiten (m2 bouw , afmeting van de kavel , ligging etc) en mag alleen uitgevoerd worden door een ‘engenheiro civil’ (bouwkundig ingenieur). Deze maakt een taxatierapport dat uiteindelijk de waarde bepaalt. Maar de marktwaarde bepaalt een makelaar aan de hand van zijn ervaring en de omliggende waarde van woningen/grond (vergelijkingen). Aan de hand van deze waarde kan men bepalen of het pand goedkoop of te duur aangeboden wordt.

Zin in Portugal: Welke belastingen ben je bij de aanschaf verschuldigd?

Eric: Voor de aanschaf van een woning ben je de volgende belastingen in Portugal verschuldigd:

Imposto do selo (zegelbelasting) = 0.8 % van aankoop bedrag

IMT  (Imposto Municipal sobre a Transmissão) = overdrachtbelasting. Deze IMT is als volgt opgebouwd (zie hieronder de tabel):

Habitação Secundária

Voorbeeld

Men koopt een 2e huis (vakantiehuis in Portugal) van 150.000,-. Hoeveel belasting betaal je dan?

Te betalen IMT

1% van 93331 =  933.31€

2% van 127.667-93.331 = 686,72€  

5% van 150.000 -127667 = 1116,65

   ————————————————–

                       Dus IMT  2.736,68 € plus zegelbelasting = 0.8van 150.000 = 1200,- € 

Totaal te betalen 3.936,68 euro

Op de IMT calculator kun je precies zien wat je moet betalen als je de prijs van een huis invult: KLIK HIER VOOR IMT-CALCULATOR

Zin in Portugal: Kun je hier in Portugal geld lenen voor de aanschaf van een huis?

Eric: Je kunt in Portugal geld lenen voor de aanschaf van een huis, maar de bank leent geen geld voor aanschaf van (bouw)grond.

Zin in Portugal: Je hebt je plekje gevonden, maar je kunt niet om de haverklap naar Portugal vliegen om zaken te regelen. Kun je vanuit Nederland alles regelen of machtig je iemand die je zaken behartigt (een advocaat, makelaar)?

Eric: Als je een vakantiehuis gekocht hebt in Portugal, kun je water, elektra etc automatisch laten afschrijven van je Portugese rekening. Vaak is er in de buurt wel iemand die tegen een vergoeding het huis wil schoonhouden, de brievenbus wil legen of het huis lucht als de eigenaar er niet is. Ook is het mogelijk om Property Management te laten doen. Dit is vooral handig als het vakantiehuis ook regelmatig verhuurd wordt. Deze service bieden de meeste makelaars wel aan.

Zin in Portugal: Je ziet een prachtig stuk grond. Hoe weet je of er op dit stuk grond gebouwd mag worden? En hoe weet je hoeveel vierkante meters je mag bouwen? Ik heb begrepen dat oude ruïnes betekenen: daar mag in ieder geval gebouwd worden.

Eric: Om erachter te komen of er op een grondstuk gebouwd mag worden, moet dit nagevraagd worden bij de gemeente. Elk eigendom, grondstuk, heeft een ‘caderneta predial’ met een nummer. Dit nummer geeft de ligging van het grondstuk aan. Aan de hand van dit nummer kan de gemeente de ligging nagaan en bepalen wat voor bestemming dit grondstuk heeft. Als er op het grondstuk gebouwd mag worden is het een % van de totale oppervlakte van het grondstuk. Om 100% zeker te zijn, is het aan te raden dat een architect eerst de eerste tekeningen van het huis maakt voordat je het grondstuk koopt. Die tekeningen leg je ter goedkeuring voor bij de gemeente. Krijg je toestemming, dan ben je 100% zeker dat er een huis op het grondstuk gebouwd mag worden én dat het huis dat je  voor ogen hebt überhaupt gebouwd mag worden!

Bij een ruïne mag alleen het aantal vierkante meters waaruit de ruïne bestaat opnieuw bebouwd worden (omdat in 99% van de gevallen ruïnes op grond staan waar niet op gebouwd mag worden).

Zin in Portugal: Voordat gas, water en licht op jouw naam worden aangesloten heb je een licença de habitabilidade (bewoonbaarheidsvergunning) nodig. Garandeert de makelaar dat dit alles in orde is?

Eric: Bij een nieuw te bouwen huis op een stuk grond vraagt de bouwer/aannemer een licença de habitabilidade aan bij de gemeente als het huis af is. Een ambtenaar van de gemeente komt kijken of er precies gebouwd is wat er is aangevraagd en goedgekeurd. Als dit in orde is geeft de gemeente een licença de habitabilidade af (bewoonbaarheidsvergunning).

Bij een bestaand huis kun je het huis alleen op jouw naam laten schrijven als het huis een licença de habitabilidade heeft. Dit is dus een officieel document dat de verkopende partij moet verstrekken. 

Zin in Portugal: Wie helpt een koper van een terrein om een mooi huis te ontwerpen? Welke vergunningen zijn er nodig? Ik zie bij elk pand dat gebouwd of verbouwd wordt een groot bord met daarop het nummer van een gemeentelijke vergunning.

Eric: De architect ontwerpt het huis. Als het huis getekend is met een eerste ontwerp door de architect en de klant tevreden is, dan wordt dit ingediend bij de gemeente voor goedkeuring. Als dit goed gekeurd is, moet de engineer alles verder uitwerken (fundatie, gas, water licht, infrastructuur etc.). Uiteindelijk zal er een bouwvergunning aangevraagd moeten worden om te mogen beginnen met bouwen.

Zin in Portugal: Waar vind je een betrouwbare aannemer?

Eric: Dit is een kwestie van ervaring. Daarom is het ook niet handig om zomaar met iedere aannemer in zee te gaan. HuisPortugal doen zelf aan projectmanagement. Wij werken met verschillende goede betrouwbare aannemers samen en begeleiden het project van A tm Z (van notaris, advocaat, architect, bouwer tot aan sleuteloplevering).

Zin in Portugal: Een appartement in een appartementencomplex heeft ook zo zijn voordelen. Op welke extra kosten moet je letten (b.v. vereniging van huiseigenaren)?

Eric: Inderdaad, op de vereniging van eigenaren. Hier kun je 25 euro per maand aan kwijt zijn maar ook 250 euro per maand (afhankelijk van het appartementencomplex, de voorzieningen, locatie etc.)

Zin in Portugal: Je bent niet het hele jaar in Portugal. Mag je de rest van het jaar je huis (via b.v. Airbnb) verhuren?

Eric: Ja , maar het moet wel officieel aangevraagd worden bij de gemeente en er moet belasting afgedragen worden.

Zin in Portugal: Stel: door omstandigheden wil je je huis weer verkopen. Je huis is ondertussen veel meer waard geworden. Ik heb begrepen dat de Portugese fiscus belasting heft over de winst die je met de verkoop maakt, tenzij je weer opnieuw een huis in Portugal koopt. Klopt dit?

Eric: Ja dit klopt. Je moet ongeveer 25 % afdragen van de winst die gemaakt wordt op een huis. Als je geen ander huis koopt, betaal je het verschil tussen de escritura-aankoop (akte van aankoop) en de escritura-verkoop (akte van verkoop). Je kunt wel makelaarskosten en aantoonbare verbouwingen van de winst aftrekken.

Zin in Portugal: Daarnaast zijn de courtagepercentages van de makelaars in Portugal hoger dan die in Nederland. Waar moet je dus rekening mee houden als je je huis weer verkoopt?

Eric: Makelaarscourtagepercentages zijn in Portugal hoger, omdat in Portugal meerdere makelaars hetzelfde huis mogen verkopen. Degene die het huis verkoopt krijgt de courtage. Er wordt dus meer tijd ingestoken en meer kosten gemaakt (door al de huizen die niet door jouw eigen makelaarsbedrijf verkocht worden, maar door een andere makelaar). Je moet dan denken aan kosten voor personeel, kantoor, brandstof (rondrijden voor het bezichtigen). Dit zal gecompenseerd moeten worden. Makelaars hanteren een courtage tussen de 3 en 5 % , vaak afhankelijk van de waarde van de woning.
Voor de verkoper is het aan te raden om bij alle makelaars één vaste prijs waarvoor het huis op de markt wordt aangeboden. En de prijs niet over te laten aan de makelaar. Bijvoorbeeld, geen prijs noemen die je ervoor wilt hebben en alles wat de makelaar er meer voor krijgt, mag de makelaar houden. Dit is GEEN goed idee! Hierdoor ontstaan er veel verschillende prijzen op internet voor hetzelfde huis en dit komt niet ten gunste voor de verkoop van het huis.

Inderdaad, ik ken dit fenomeen. Zo weet ik dat twee nietsvermoedende Amerikanen een substantieel hoger bedrag hebben betaald dan wat de eigenaren bij de verkoop ontvangen hebben. De eigenaren hadden het huis voor, laten we zeggen, 30.000 euro in de verkoop gedaan. De makelaar had 70.000 euro aan de Amerikanen gevraagd én gekregen. Het verschil ging naar de makelaar….Daarom, bij een verkoop, neem de raad van Eric ter harte: overal één vaste prijs afspreken!

Hierboven is makelaar Eric Hamers van huisportugal.nl aan het woord. Andere partijen die Nederlanders en Belgen helpen hun droomplekje in Portugal te realiseren zijn bijvoorbeeld Luísa Silva – via makelaarskantoor Remax, zij opereert vanuit Nederland 0623143400- en Manuela Correia van huiskopenportugal,nl . Zij begeleidt, adviseert en helpt als makelaar van IAD bij aankoop. Manuela is ook te bereiken op 0640263472 (Nederlands mobiel nummer, dus indien nodig 00 31 toevoegen ).

Geen enkele blogpost meer missen? Meld je aan als volger door je e-mailadres in te vullen (rechtsonder op deze pagina). Of like de pagina Zin in Portugal op Facebook! Instagram is niet ‘echt mijn ding’, maar ik probeer nu wel steeds mooie foto’s te plaatsen om zo een aardig beeld van de veelzijdigheid van Portugal te geven.